土地活用としての賃貸経営

「土地持ち」は有利なのか・・。「固定資産税」という名の高額な税金を、持っているだけで取られていくものなのです・・。

だから、土地は更地でそのまま・・なんてのは、決して貯蓄的にな財産になるばかりでなく、逆に財産を減らしていく場合も多いものなのです。

では、土地活用って、どんな種類の活用方法があるのでしょうか・・。

まず、短期的に現金化したい!今、まとまったお金がいる!などの場合「売却」という手立てでしょう。

そしてその土地をそのまま所有していたい場合、駐車場経営やアパート・マンション経営などの手立てがあがってくるわけですね。

では、何を選ぶのがいいのか・・。最適な方法を選択するには、まずその土地活用の目的を明確にすることから始めるのがいいと思われます。

  • 節税対策として
  • 老後に向けてなど、財産を増やすため
  • 自宅の維持・管理を目的として
  • 相続税など、次世代へ継承するため
  • 投資としての賃貸経営
  • 地域の活性化のため

など、さまざまあるとおもわれますが、まず、着地点を明確にしておくことで、何か計画につまずきが生じたり、どちらにするかの選択を迫られた際に、整合性をはかる基準となってくれるからです。

あれもこれもと多くの着地をはなから持たず、「コレだけは死守する」というものをひとつに絞っておくことで、大きな失敗を抑制することにつながるのではないでしょうか。

賃貸経営が目的達成に最適であるとなったら!

着地点を明確にし、売却ではなく、何らかの形でその土地を活用していく方向に決まったら、業者任せにするだけでなく、独自にその土地のリサーチは欠かせないものです。

その地域はどのような建物が立っているのか、どのような住人が多くを占めているのか・・。

近くに大学があるなどの環境や、駅からの利便性、開発状態(これからの開発の可能性など)、隣接する路線自体の利便性、車の使用率、交通量、近隣の家賃、分譲が多いのか、賃貸が多いのか・・など・・。このリサ-チの結果と、実際に建築可能な物件や駐車場の条件とが一致しないと計画そのものが「無理」ということにもなります。

「目的」と「リサーチ結果」と「建築可能条件」が一致した段階で、どこの業者と一緒に行うかを検討します。大変面倒ではあるのですが、数社に依頼してきちんと比較してみるこが慣用です。

それぞれの建築業者によっても、得意なタイプがあると思われます。「木造が得意」「鉄骨が得意」「駐車場の経営が得意」「賃貸の管理が得意」など・・。大きなお金と長い時間がかかる事業ですから、比較検討はやはり必須となるでしょう。

業者によっては、融資先にも優位な場合があったり、建築方法でローンの返済年も異なってくるものなので、あわせてチェックすることも頭にいれておいてください。

そして実際の建物の間取り、配置、工法など建物図面を作成してもらいます。

この仮の建築図面が出来上がることで、実際に近い金額がでてきます。その金額を元に経営計画を立て、融資借入先をどこにするのかなどの具体的な方向が見えてきます。金利や、返済年、返済方法など金銭面の数字が明らかになっていくと、可能か不可能かも明らかになってくるものです。

「事業収支計画」や「事業損益計画」なども出来上がってきますので、ここからは数字とのにらめっこが本格化していきます。

そして、この金額を確認する際に気をつけることとして、(たくさんあるのですが…)賃料収入の金額にムリはないのか、経年による、賃料の値下げなども考慮されているか・・。借り入れの金利はどのような金利になっているのか。変動、固定、変動の場合、どのくらいまで金利の上昇がゆるされるものなのか・・。この2点の金額には、幅を持たせて確認されることがリスクの削減につながるのではないでしょうか。

そして、その経営計画表にのっていない金額を洗い出しましょう。たとえば、そこに住んでいて「賃貸併用住宅」としての経営になる場合、建築中の仮住まいの家賃、引越し代なども発生します。

入居者の募集など、不動産屋さんにお願いする場合、その仲介手数料も抜けやすい項目になります。

またその計画表の中に、管理費はどのようになっているのか、その金額でまかなえるものなのか、定期的に行わなければならない修繕や、大規模修繕などにかかる費用は入っているのかなど・・。家賃の変動と同様、空室になったときのリスクもある程度考えておかなければなりません。

部屋数が多い場合、稼働率の幅も保つことができるのですが、その分管理という面ではより多くのリスクを背負うことになります。

部屋数が少ない場合はその逆になります。

賃貸アパートと賃貸マンションの違いってなんでしょう・・・。

アパートとは!?

”建物の内部を複数に区切り、それぞれを独立した住居として居住用として供与する集合住宅。英語「アパートメント(apartment)」を元にした和製英語。かつては分譲住宅に対しても用いられたが、現在ではほとんどの場合において賃貸物件を指す用語となっている。”

これがアパートなんだそうです。

では、マンションとは?!

”、日本のデベロッパーが、昭和30年代初めより一部の限られた階層を対象に、公団住宅などとは一線を画した高級路線の集合住宅を、高級感をイメージするために「マンション」と銘打って売り出したことに由来するという。”

だそうです・・。

わかったような、わからないような・・。

”比較的大規模な共同住宅で独立して住居の用に供することができる各室を有するものを指す。また、同じく共同住宅を指す「アパート」という言葉が、小規模なもの、木造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いのに対し、「マンション」という言葉は比較的大規模で、構造としては基本的には鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で区分所有されるものが多い、という相違点がある。”

こちらのほうが、現実に近いのかもしれません。

アパートにも最近はタイプがあるそうで、「木造建築」と「軽量鉄骨」の2つのタイプがあげられるそうです。

木造アパートには2×4やら、SE構法やらがあります。こういった建て方によってもローンの返済年や融資の審査結果に影響がでますので、目先の金額だけで決めてはいけません。さらにその工法によって部屋のメリット・デメリットも変わってきます。賃貸物件として経営していくうえで、建築地域の環境や、需要にあった工法を選ぶことも肝要になってくるのではないでしょうか。

工務店やハウジングメーカーによって、この工法は得意・不得意がハッキリと現れます。事前に、施工会社毎の得意な工法を調べておくのもいいかもしれません。

賃貸管理というもの・・。

「管理費」がでてきたところで、賃貸経営には「管理」という業務がつきものです。賃貸経営は「寝ていても家賃が入ってくる夢のような話し」ばかりではないのです。「入居者の募集」「家賃の回収」「建物や、付随する設備の維持・管理」「入居者の要望・苦情」「退去時の修繕」など・・。

「大家さん」のお仕事です。

家賃の滞納や、入居者同士のトラブル、給湯器やエアコンなどの故障・修理、鍵のトラブル、騒音トラブル・・。思いのほか、大家さんは大変なのです。

そんな、大家さんの手間やリスクを不動産の専門家が一括して引き受けてくれるという夢のようなシステム「サブリース」という方法もあります。

家賃収入の中から、決まった割合を中抜きされてしまうのですが、空室時の「家賃保障」など、大家さんのかゆいところに手が届くサービスが魅力的なシステムでもあります。このあと、そのサブリースというシステムについても、考えていきます。

勉強しよう!賃貸経営!

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